Quien compra un terreno en Cajamarca paga alcabala, y casi todos creen que es el 3% del precio. No lo es. Las primeras 10 UIT no pagan, y eso cambia bastante la cuenta.
3% sobre lo que pasa de S/ 55,000 · lo paga el comprador · hasta el último día hábil del mes siguiente
La UIT de 2026 es de S/ 5,500, fijada por el Decreto Supremo 301-2025-EF. Diez UIT son S/ 55,000, y ésa es la parte del valor que queda libre.
El SAT Cajamarca lo dice así: la tasa es del 3% sobre la base, que no puede ser menor al autovalúo ajustado, y las primeras 10 UIT están inafectas. Lo paga sólo el comprador, al contado, y no vale pacto en contrario.
Hagamos la cuenta con un lote real. En Cajamarca ciudad el metro de lote cuesta hoy unos S/ 1,323, según los avisos que recogemos. Un lote de 100 m² sale en S/ 132,300.
Se le quitan los S/ 55,000 libres y quedan S/ 77,300. El 3% de eso son S/ 2,319.
Esos 2,319 soles sobre un precio de 132,300 no son el 3%. Son el 1.8%. Casi la mitad de lo que la gente calcula, y la diferencia crece cuanto más barato es el lote.
Qué significa esto para ti
Si estás separando un terreno, aparta ese monto aparte del precio. No entra en la cuota ni lo cobra quien vende, y se paga en el municipio, no en la notaría.
El plazo es corto. La declaración va hasta el último día hábil del mes siguiente al de la compra, y después corren intereses.
Lo que piden en el SAT Cajamarca son tres cosas. El DNI, una copia simple del documento que acredite la transferencia y una copia simple del autovalúo del año en que se compró.
Y conviene saber esto antes de firmar, no después. Un lote de 100 m² al precio típico de la ciudad lleva más de dos mil soles encima que nadie menciona cuando se habla de la cuota.
Con información del SAT Cajamarca y del Decreto Supremo 301-2025-EF.
