Mucha gente calcula el predial de un terreno aplicándole un porcentaje a lo que pagó. Sale mal, y casi siempre sale alto.
Hasta 15 UIT se paga 0.2% · de 15 a 60 UIT, 0.6% · de ahí para arriba, 1%
El impuesto se calcula sobre el autoavalúo, que es un valor oficial y no un precio de mercado. Lo arman tres cosas: los valores arancelarios de terrenos, los valores unitarios oficiales de edificación vigentes al 31 de octubre del año anterior, y las tablas de depreciación.
Ninguna de esas tres mira lo que tú pagaste.
La escala es progresiva y acumulativa, como la de un sueldo. No es que todo el valor pague la tasa del tramo más alto: cada tramo paga la suya y se suman.
Y se calcula sobre todos tus predios en un mismo distrito, no uno por uno. Dos lotes en el mismo distrito se suman y pueden empujarte al tramo siguiente; los mismos dos lotes en distritos distintos, no.
Hay además un monto mínimo. La municipalidad puede fijarlo en el 0.6% de la UIT, así que un terreno pequeño no baja de ahí por barato que sea.
Qué significa esto para ti
Si quieres saber cuánto vas a pagar, el número que necesitas no es el precio del lote. Es el autoavalúo, y lo tiene el municipio.
Pídelo antes de comprar, junto con el estado de cuenta. Te sirve para dos cosas a la vez. Para saber el predial que viene, y para medir cuánto se separa el valor oficial del precio que te piden.
Esa distancia no es un error de nadie. Los aranceles se actualizan por zona y con retraso, y en los sitios donde el precio se movió rápido la brecha es grande. Pero conviene conocerla antes de firmar, porque el día que vendas, la alcabala del comprador se calcula sobre el mayor de los dos.
Y ahí la cuenta deja de ser teórica.
Con información del SAT Cajamarca.
